介護付き・住宅型・サ高住、高級老人ホームはどれを選ぶ？介護の受け方と費用のかかり方、介護が重くなったとき、退去の条件の違い

高級老人ホームを探していると、同じような外観と料金のホームが、「介護付き有料老人ホーム」「住宅型有料老人ホーム」「サービス付き高齢者向け住宅」と、別々の種類で載っていることに気づきます。名前は似ていますが、介護を誰がするのか、介護の費用がどうかかるのか、介護が重くなったときに住み続けられるのかが、種類によって違います。

玉苑編集部は、東京都と自治体が公開している有料老人ホームの重要事項説明書から、高級老人ホームの種類ごとの入居者の顔ぶれと退去先を数え、介護保険と登録の制度の決まりを厚生労働省と国土交通省の資料で確かめました。そのうえで、種類ごとの仕組みの違いと、どんな人にどれが向いているかを整理しています。

玉苑に掲載している高級老人ホーム1,213件のうち、介護付き有料老人ホームが1,002件で8割以上を占め、住宅型有料老人ホームが114件、サービス付き高齢者向け住宅が94件です。高級の住宅型有料老人ホームでは、入居者の半分ほどが自立の人で、東京の重要事項説明書では53%、東京以外の一部の自治体の重要事項説明書では45%でした。

3つの種類の違いを1枚で

まず、3つの種類の違いを表にまとめます。この記事では、それぞれを「介護付き」「住宅型」「サ高住」と呼びます。

	介護付き	住宅型	サ高住
介護をする人	ホームの職員	外部の介護サービス事業者	外部の介護サービス事業者
介護保険の費用	要介護度ごとの定額	使った分（上限あり）	使った分（上限あり）
契約の形	利用権が多い	利用権が多い	建物の賃貸借が多い
必ず付くサービス	介護・生活支援・食事など	食事、介護、家事、健康管理のいずれか	見守り（状況把握）と生活相談
玉苑の掲載	1,002件	114件	94件

一言でいえば、介護付きは「介護まで含めてホームが引き受ける住まい」、住宅型とサ高住は「住まいと暮らしの支えはホームが、介護は外部のサービスを自分で選んで使う住まい」です。

介護付きは、ホームの職員が24時間介護し、費用は要介護度ごとの定額

介護付き有料老人ホームは、介護保険の「特定施設入居者生活介護」の指定を受けたホームです。高級老人ホームの多くがこの種類です。

ホームの職員が24時間介護する

ホームの介護職員と看護職員が、入浴、排せつ、食事などの介護を24時間行います。介護の計画は、ホームのケアマネジャー（計画作成担当者）が立てます。

職員の数には基準があり、要介護の入居者3人に対して、介護職員と看護職員を合わせて1人以上を置くことになっています。高級老人ホームでは、それより手厚く配置しているところが多く、東京の介護付きの高級老人ホーム375件の重要事項説明書では、「2.5対1以上」が47.5%、「2対1以上」が25.6%、「1.5対1以上」が10.7%でした。この比率の読み方は職員配置比率の記事で説明しています。

介護の費用は要介護度ごとの定額

介護保険の費用は、要介護度ごとに1日あたりの額が決まっています。2024年度の改定後の基本の単位数は、要介護1が542単位、要介護3が679単位、要介護5が813単位です。1単位10円・30日・1割負担で計算すると、自己負担は月に約1.6万円（要介護1）から約2.4万円（要介護5）です。実際には、地域ごとの単価や加算が上乗せされます。

どれだけ介護を受けても、介護保険の自己負担は要介護度ごとの定額で、使った回数では変わりません。ホームによっては、基準より手厚く職員を置く分の「上乗せ介護費」が別にかかります（月額費用に含まれないものの記事）。

混合型には、自立の人も入れるホームがある

介護付きには、要介護の人だけが入る「介護専用型」と、要支援の人も入れる「混合型」があり、混合型には自立の人も入れるホームと入れないホームがあります。東京の介護付きの高級老人ホーム375件では、自立の人も入れる「混合型（自立含む）」が279件で、74%でした。入居の対象の内訳は、あとの表示事項の節で見ます。

住宅型は、外部の介護を自分で選び、使った分だけ払う

住宅型有料老人ホームは、食事や見守り、生活の相談などのサービスが付いた住まいで、介護はホームの外の介護サービス事業者を使います。

介護は外部のサービスを自分で選んで使う

介護が必要になったら、訪問介護、通所介護（デイサービス）、訪問看護などのサービスを、入居者が自分で事業者と契約して使います。ケアマネジャーも外部の人に頼みます。いまの担当のケアマネジャーに、入居したあとも続けて見てもらうことができます。

同じ建物や同じ運営会社の介護事業所が併設されていて、そこを使う入居者が多いホームもあります。どの事業者を使うかは、入居者が選べることになっています。厚生労働省の「有料老人ホーム設置運営標準指導指針」は、入居者が希望する介護サービスの利用を妨げないことを、契約の前に説明するよう求めています。

介護の費用は使った分

介護保険の費用は、使ったサービスの分だけかかります。要介護度ごとに、介護保険で使える1か月の上限（区分支給限度額）が決まっていて、上限を超えて使った分は全額が自己負担になります。

要介護度	1か月の上限（10割の額）
要介護1	16万7,650円
要介護2	19万7,050円
要介護3	27万480円
要介護4	30万9,380円
要介護5	36万2,170円

介護をあまり使わないうちは、介護付きより介護の費用が安く済みます。反対に、介護が重くなってたくさん使うと、上限まで使い、さらに上限を超えた分を自費で払うこともあります。

高級の住宅型は、入居者の半分ほどが自立の人

東京都が公開している重要事項説明書と、東京以外で全国の様式の重要事項説明書を公開している一部の自治体（神奈川県、福岡県、京都府、愛知県など。大阪府と兵庫県は入りません）の重要事項説明書で、入居者の顔ぶれを比べました（入居者が10人以上のホーム）。

入居者のうち自立の人 ／ 要介護3以上の人	東京	東京以外の一部の自治体
高級・介護付き	11.5% ／ 39.0%	37.3% ／ 27.3%
高級・住宅型	52.6% ／ 14.4%	45.0% ／ 16.9%
ふつう・介護付き	0.2% ／ 51.3%	1.7% ／ 46.3%
ふつう・住宅型	2.1% ／ 63.4%	1.9% ／ 56.4%

高級の住宅型は、どちらでも入居者の半分ほどが自立の人で、要介護3以上は15%ほどでした。ふつうの住宅型は、自立の人がほとんどおらず、要介護3以上が6割前後を占めています。同じ「住宅型」でも、高級の住宅型は元気な人が中心で、ふつうの住宅型は介護の重い人が中心という、正反対の顔ぶれです。

高級の介護付きは、地域によって数字が大きく違いました。東京以外の37.3%は、入居者の多い少数のホームに自立の人が集まっているためで、ホームごとに見た自立の人の割合の中央値は9.6%です。全国の介護付き有料老人ホームの公表データでは、高級老人ホームの入居者の26%が自立の人でした（高級老人ホームの入居者の記事）。

サ高住は、見守りと相談が付いた賃貸住宅

サ高住は、高齢者が住みやすいように造られた賃貸住宅で、国の登録の制度にもとづいて都道府県などに登録されています。

登録の基準は、原則25㎡以上と、見守り・生活相談

国土交通省の資料と高齢者の居住の安定確保に関する法律第7条によると、サ高住の登録の基準は次のとおりです。

1. 部屋の床面積は原則25㎡以上
2. 廊下の幅、段差の解消、手すりなど、バリアフリーの構造
3. 見守り（状況把握）と生活相談のサービスが必ず付く
4. 長く入院したことを理由に、事業者の側から一方的に解約できない契約にする
5. 敷金、家賃とサービスの対価、それらの前払金のほかに、権利金などのお金を受け取らない

家賃などを前払金として受け取ることはでき、その場合は、前払金の算定の基礎と、返すことになったときの額の計算方法を契約で示し、保全措置をとることが登録の基準になっています。食事や家事の手伝いは、付いているサ高住も、付いていないサ高住もあります。

賃貸の契約で、住む権利が守られやすい

サ高住の多くは、建物の賃貸借契約です。有料老人ホームの多くが「利用権方式」（部屋と共用部を使い、サービスを受ける権利を買う契約）であるのに対して、賃貸借契約は借家の権利として法律で守られます。東京の高級老人ホームの重要事項説明書では、402件のうち400件が利用権方式でした。

介護は、住宅型と同じく外部のサービスを使います。ただ、サ高住の中には、介護付き有料老人ホームと同じ「特定施設入居者生活介護」の指定を受け、ホームの職員が介護するところもあります。

玉苑に掲載している高級のサ高住は94件で、うち東京が27件です。高級のサ高住では、家賃の前払いの額が大きいものが多く、前払金のいちばん高い額は中央値で2,754万円でした。

費用のかかり方を比べる

3つの種類は、入居のときの費用と毎月の費用のかかり方も違います。

入居のときの費用と毎月の費用

玉苑に掲載している高級老人ホームで、種類ごとの費用の中央値を比べました。

	介護付き	住宅型	サ高住
毎月の費用のいちばん安い額	30.3万円	20.2万円	24.4万円
前払金のいちばん高い額	2,160万円	2,430万円	2,754万円

住宅型とサ高住の月額には、介護の費用が入っていません。介護付きの月額には上乗せ介護費が入っていることがあり、前払金の額や立地、部屋の広さも違うので、毎月の差のすべてが介護の費用というわけではありません。種類をまたいで比べるときは、介護保険の自己負担と上乗せ介護費を足した額でそろえてください。

介護が重くなったときの費用の例

要介護3の人が、1割負担で介護保険を使う場合で比べます。介護付きでは、介護保険の自己負担は679単位×30日×10円×1割で、月に約2万円です。住宅型やサ高住で上限まで使うと、27万480円の1割で、月に約2.7万円です。上限を超えて使えば、超えた分は全額が自己負担になります。

実際には、介護付きには上乗せ介護費や加算が、住宅型やサ高住には介護保険の外の自費のサービスが加わります。どちらが安いかは、ホームの料金と、必要な介護の量で変わります。見学のときに、要介護3になったら毎月いくらになるかを、例で示してもらいましょう。

介護が重くなったとき

いちばん大きな違いが出るのは、介護が重くなったときです。

介護付きは、ホームの中で引き受けやすい

介護付きでは、ホームの職員が24時間介護するので、夜中の介護や急な体調の変化にも、ホームの中で対応しやすくなります。一般居室から、介護が必要になったら介護居室へ移る仕組みのホームもあり、東京の介護付きの高級老人ホームの66%が、別の部屋へ移ることがあると重要事項説明書に書いていました。移るときの手続きは元気なうちに入る高級老人ホームの記事で説明しています。

住宅型とサ高住は、外のサービスで支える

住宅型とサ高住では、夜間に介護が頻繁に必要になると、訪問介護を何度も呼ぶことになり、費用も手間もかかります。夜中に職員が建物にいない時間があるサ高住もあります。介護が重くなったら、介護付きのホームへ住み替えるという選択になることもあります。

退去した人のうち、亡くなって契約が終わった人の割合

前年度に退去した人のうち、亡くなったことによる退去の割合を比べました。入院先で亡くなった人も含まれ、ホームで看取った人数ではありません。

亡くなったことによる退去	東京	東京以外の一部の自治体
高級・介護付き	66.2%（5,273人）	73.1%（2,030人）
高級・住宅型	58.2%（282人）	56.4%（537人）
ふつう・介護付き	59.0%（4,256人）	53.3%（2万6,711人）
ふつう・住宅型	65.9%（1,852人）	48.2%（5万5,282人）

高級老人ホームでは、どちらでも介護付きのほうが住宅型より高くなっていました。病院へ移った人は、高級の介護付きで東京9.0%・東京以外8.1%、高級の住宅型で5.0%・10.1%です。ふつうのホームは、地域によって数字が大きく違います。

高級の住宅型では、亡くなったことによる退去と病院への退去を合わせても、東京・東京以外のどちらでも7割に届かず、ほかの施設や自宅へ移る人が残りを占めます。住宅型を選ぶなら、介護が重くなったときに、どこで、どんな介護を受けることになるかを、見学のときに聞いておく必要があります。最期までの暮らしについては医療と入院の記事で説明しています。

退去の条件

退去の条件も、種類によって決まりが違います。

有料老人ホームは、契約書の解除の条項しだい

厚生労働省の指針は、ホームが入居者との契約を解除できる条件を、信頼関係を著しく害する場合に限るなど、入居者の権利を不当に狭めないものにするよう求めています。ただ、実際の契約書には、「ホームで対応できない医療が必要になったとき」「長く入院したとき」などの条件が書かれていることがあります。

サ高住は、入院を理由に一方的には解約されない

サ高住は、登録の基準で、長く入院したことを理由に事業者の側から一方的に解約できない契約にすることになっています。賃貸借の契約なので、借家の権利として守られる面もあります。ただし、住み続けられることと、必要な介護や医療を受けられることは別です。

どの種類を選ぶか：本人の状態ごとに

ここまでの違いを踏まえて、本人の状態ごとに向いている種類をまとめます。

自立していて、元気なうちに住み替えたい

自立の人が多い高級の住宅型やサ高住、または自立の人も入れる混合型の介護付きが候補です。住宅型とサ高住は、介護を使わないうちは毎月の費用を抑えやすくなります。ただし、介護が重くなったときにどうするかを、入居の前に決めておきます。元気なうちに入る場合の考え方は、元気なうちに入る高級老人ホームの記事にまとめています。

いま介護が必要で、これから重くなりそう

ホームの職員が24時間介護する介護付きが向いています。介護の費用が要介護度ごとの定額なので、介護が重くなっても費用の見通しが立てやすくなります。

夫婦で入りたい

1人は自立、1人は要介護という夫婦なら、混合型の介護付きで2人で入れる部屋があるホームや、夫婦で入れる広さのサ高住が候補です。介護が必要な人だけが介護居室へ移るのか、同じ部屋で介護を受けられるのかを確かめてください（部屋の広さの記事）。

いまのケアマネジャーや介護サービスを続けたい

外部のサービスを使う住宅型やサ高住なら、いまのケアマネジャーや、なじみの訪問介護・デイサービスを続けて使えることがあります。介護付きに入ると、介護の計画はホームのケアマネジャーが立てるようになります。

重要事項説明書の「表示事項」で見分ける

ホームの種類と中身は、重要事項説明書の最初のほうにある「表示事項」の欄で確かめられます。厚生労働省の指針は、パンフレットや広告にも、ホームの類型と介護保険の指定の種類を書くよう求めています。

表示事項で分かること

項目	書かれていること
類型	介護付き（一般型・外部サービス利用型）、住宅型、健康型
居住の権利形態	利用権方式、建物賃貸借方式、終身建物賃貸借方式
利用料の支払い方式	全額前払い、一部前払い・一部月払い、月払い、選択方式
入居時の要件	入居時自立、入居時要介護、入居時要支援・要介護、入居時自立・要支援・要介護
介護保険	特定施設入居者生活介護の指定の有無と種類
介護にかかわる職員体制	3対1以上、2.5対1以上、2対1以上、1.5対1以上

介護付きには、ホームの職員が介護する「一般型」のほかに、ホームが介護の計画を立て、介護そのものは委託した外部の事業者が行う「外部サービス利用型」もあります。同じ介護付きでも、誰が介護をするかが違うので、類型の欄は括弧の中まで読んでください。

東京の高級老人ホームの入居の対象

東京の高級老人ホーム402件の重要事項説明書で、入居の対象の書き方を数えました。

入居の対象	件数
混合型（自立を含む）	284
混合型（自立を除く）	69
介護専用型（要介護のみ）	21
自立・要支援・要介護	18
自立のみ	8

自立の人だけが入れる高級老人ホームは8件と少数です。自立で入るなら、混合型（自立を含む）のホームが主な候補になります。混合型では、自立の人と要介護の人が同じ建物で暮らすので、共用部や食堂を分けているか、一緒に使うのかも、見学のときに確かめておきましょう。

「シニアレジデンス」「自立型」という呼び名

高級老人ホームの中には、「シニアレジデンス」「自立型」と名乗るホームもあります。これらはホームが付けている呼び名で、有料老人ホームの類型ではありません。有料老人ホームなら重要事項説明書の「類型」の欄（介護付き・住宅型・健康型）で確かめ、サ高住かどうかは、サ高住の登録を受けているかで確かめます。健康型は、介護が必要になったら契約を解除して退去する類型です。

玉苑では、自立の人も入れる高級老人ホームを「シニアレジデンス」として探せるようにしています。種類で絞りたいときは、東京の住宅型有料老人ホームや東京のサービス付き高齢者向け住宅のように、一覧を種類で絞り込めます。

よくある質問

種類の違いで迷ったときによく出る、費用と住み続けやすさについての問いに答えます。

介護付きと住宅型の、いちばん大きな違いは何ですか？

介護を誰がするかです。介護付きはホームの職員が24時間介護し、介護保険の費用は要介護度ごとの定額です。住宅型は外部の介護サービスを自分で選んで使い、介護保険の費用は使った分だけかかります。

住宅型やサ高住は、介護付きより安いのですか？

毎月の費用は安く見えますが、介護の費用が入っていないことも理由の一つです。介護をあまり使わないうちは安く済みますが、介護が重くなると上限まで使い、上限を超えた分は全額が自己負担になります。要介護3になったときの費用で比べてください。

高級の住宅型には、どんな人が住んでいますか？

自立の人が中心です。高級の住宅型の入居者のうち自立の人は、東京の重要事項説明書で52.6%、東京以外の一部の自治体の重要事項説明書で45.0%でした。ふつうの住宅型は、要介護3以上の人が6割前後を占めています。

サ高住は、介護が必要になっても住み続けられますか？

住むこと自体は続けやすい仕組みです。サ高住は、長く入院したことを理由に一方的に解約できない契約になっています。ただ、介護は外部のサービスを使うので、夜間の介護や医療が重くなったときに、そこで必要な介護を受けられるかは別に確かめてください。

ホームがどの種類かは、どこで分かりますか？

有料老人ホームなら、重要事項説明書の「類型」の欄と、介護保険の指定の欄で分かります。サ高住かどうかは、登録を受けているかで分かります。「シニアレジデンス」「自立型」はホームが付けている呼び名なので、名前だけで判断しないでください。

まとめ

• 玉苑に掲載している高級老人ホームは、介護付きが1,002件、住宅型が114件、サ高住が94件です
• 介護付きはホームの職員が介護し、介護保険の費用は要介護度ごとの定額です
• 住宅型とサ高住は外部の介護サービスを使い、介護保険の費用は使った分だけかかります
• 区分支給限度額を超えて使った分は、全額が自己負担になります
• 高級の住宅型は入居者の半分ほどが自立の人で、ふつうの住宅型とは顔ぶれが正反対です
• 亡くなったことによる退去は、高級の介護付きのほうが高級の住宅型より多くなっています
• サ高住は、長く入院したことを理由に一方的に解約できない契約になっています
• 種類をまたいで費用を比べるときは、要介護3になったときの介護の費用まで足してそろえます

この記事の数字について

• 種類ごとの件数と費用は、玉苑に掲載している高級老人ホーム1,213件（2026年10月24日時点）のデータです。費用は、料金の出どころ（自治体の一覧、重要事項説明書、公表システム）ごとに取り方が違うため、種類どうしの大まかな比べとして見てください。毎月の費用は件数のある介護付き969件・住宅型112件・サ高住94件、前払金は886件・106件・90件の中央値です
• 入居者の顔ぶれと退去先は、東京都が公開している重要事項説明書と、東京以外で全国の様式の重要事項説明書を公開している一部の自治体の重要事項説明書の記載を合計して出しました。東京以外の自治体には、大阪府と兵庫県は入っていません。入居者の要介護度の内訳は入居者が10人以上のホームで数え、東京は高級の介護付き246件・住宅型9件、ふつうの介護付き180件・住宅型98件、東京以外は高級の介護付き121件・住宅型51件、ふつうの介護付き1,802件・住宅型5,742件です。退去先は、退去者の記載があるホームで数えました。類型は、重要事項説明書の類型の欄で分けています
• 職員の配置、入居の対象、介護が必要になったときの住み替え、利用権方式は、東京都が公開している有料老人ホームの重要事項説明書のうち、玉苑に掲載している高級老人ホーム402件の記載です（2026年9月に取得。記入日は2024〜2025年が中心）。職員の配置、混合型の割合、部屋の移動は、そのうち類型が介護付きの375件で数えました
• 介護保険の単位数は2024年度の改定後の基本の単位数、区分支給限度額は厚生労働省の介護サービス情報公表システムの解説によります
• 高級老人ホームは、玉苑に掲載している、一時金なしで入る場合の月額が30万円以上、または入居一時金が1,000万円以上のホームです。ふつうのホームは、玉苑に掲載していないホームです

出典

• 東京都福祉局「東京都有料老人ホーム重要事項説明書一覧」（CC BY 4.0）をもとに玉苑編集部が集計
• 各自治体が公開している有料老人ホームの重要事項説明書をもとに玉苑編集部が集計
• 国土交通省「サービス付き高齢者向け住宅の登録制度の概要」
• 高齢者の居住の安定確保に関する法律 第7条（登録の基準等）
• 厚生労働省「有料老人ホーム設置運営標準指導指針」（最終改正 2024年12月6日）
• 厚生労働省「介護サービス情報公表システム」解説「サービスにかかる利用料」