高級老人ホームの費用相場はいくら？入居一時金と月額の相場、払い方ごとの総額、夫婦で入る場合、最新の市況まで

高級老人ホームの費用は、入居するときに払う前払金（入居一時金）と、毎月の月額の組み合わせで決まります。同じホームの同じ部屋でも、前払金を払うかどうかで月額が大きく変わるため、「月額いくら」「入居一時金いくら」を別々に見ても相場はつかめません。

東京都は、都内の有料老人ホーム827施設の重要事項説明書を公開しています。そのうち、月額30万円以上または入居一時金1,000万円以上の高級老人ホーム402施設の料金表を、払い方ごとに読むと次のとおりです。

• 一時金なしで入る場合：月額の中央値は43.8万円
• 全額前払いの場合：前払金1,397万円、月額26.2万円
• 一部前払いの場合：前払金980万円、月額24.4万円

同じ施設で比べると、前払金を払うプランを選べば月額は中央値で21.4万円下がります。前払金は、その下がる月額の約4.4年分です。

払い方は3通り。東京の高級老人ホームの85%は、一時金なしと前払いを選べる

有料老人ホームの払い方は、大きく3つに分かれます。

払い方	入居するとき	毎月
一時金なし（月払い）	前払金はなし（敷金がかかる施設もある）	家賃・管理費・食費などを全部払う
全額前払い	家賃の何年分かを前払金として払う	家賃は0円、管理費・食費などを払う
一部前払い	家賃の一部を前払金として払う	残りの家賃と、管理費・食費などを払う

東京の高級老人ホーム402施設のうち、一時金なしと前払いの両方のプランを用意しているのは**342施設（85%）**です。一時金なしだけは34施設、前払いだけは25施設にとどまります。

ふつうの有料老人ホーム（東京で掲載基準に当たらない425施設）では逆で、一時金なしだけが312施設（73%）、両方を選べるのは89施設（21%）です。高級老人ホームは、まとまった資産を先に払うか、毎月払うかを入居する側が選べる作りになっていることが多いといえます。

一時金なしで入ると、月額は中央値43.8万円

一時金なしのプランがある376施設で、いちばん安いプランの月額を並べると、中央値は43.8万円です。真ん中の半分は36.9万〜57.4万円に入ります。

いちばん多いのは30万円台（31%）で、40万円台（30%）が続きます。60万円以上のホームも23%あり、80万円を超えるホームは9%です。

ふつうの有料老人ホームでは、同じ一時金なしの月額の中央値は16.9万円で、20万円未満が62%を占めます。高級老人ホームの月額は、その2.6倍です。

なお、この月額は料金表の「月額利用料」で、家賃・管理費・食費などの合計です。介護保険の自己負担（要介護度と負担割合によって月1.6万〜7.3万円ほど）や医療費、おむつ代などの日用品は別にかかります。くわしくは月額費用に含まれないものの記事にまとめています。

前払金を払うと、月額は21.4万円下がる。前払金はその約4.4年分

両方の払い方を選べる施設で、同じ施設の「一時金なしのいちばん安いプラン」と「前払いのいちばん安いプラン」の月額を比べると、前払いのほうが中央値で21.4万円安くなります。下がり方は施設によって違い、真ん中の半分は14.7万〜34.2万円です。

前払金を、この下がる月額で割ると、中央値で約4.4年分になります（真ん中の半分は4.0〜5.0年分）。前払金は、おおむね4〜5年分の家賃をまとめて先に払うしくみだと考えると、数字の感覚がつかみやすくなります。

ただし、ここでの年数は単純な割り算です。実際には、前払金の一部が入居した時点で返還の対象から外れる「初期償却」や、償却期間の途中で退去したときに戻る「返還金」の計算が施設ごとに決まっています。入居してから短い期間で退去する可能性があるなら、償却の条件は必ず比べてください。くわしくは入居一時金の償却の記事で説明しています。

ふつうの有料老人ホームで同じ比べ方をすると、前払いで下がる月額は6.2万円、前払金はその約5.0年分でした。

何年住むかで総額が変わる。5年でほぼ並び、10年なら前払いのほうが約1,400万円少ない

両方の払い方を選べる342施設で、同じ施設の「一時金なしのいちばん安いプラン」と「前払いのいちばん安いプラン」について、住んだ年数ごとの総額（前払金＋月額×月数）を並べると次のとおりです。

住んだ年数	一時金なし（総額の中央値）	前払い（総額の中央値）	前払いのほうが少ない施設
3年	1,624万円	2,044万円	13%
5年	2,707万円	2,621万円	64%
10年	5,414万円	4,022万円	96%

3年なら一時金なしのほうが少なく、5年でほぼ並び、10年では前払いのほうが総額の中央値で約1,400万円少なくなります。前払金が下がる月額のおよそ4.4年分にあたるので、4〜5年を境に前払いのほうが有利になる施設が増えていきます。

この比べ方には、償却期間の途中で退去したときに戻る返還金、入居後の月額の値上げ、介護保険の自己負担は入れていません。短い年数で退去した場合は前払金の一部が戻るので、3年の前払いの総額は、実際にはこれより小さくなります。反対に、月額が値上げされると、月額の大きい一時金なしのほうが影響を受けやすくなります。

全額前払いは1,397万円＋月26.2万円、一部前払いは980万円＋月24.4万円

前払いのプランを、全額前払いと一部前払いに分けて、それぞれ月額がいちばん安いプランで比べます。

払い方	施設数	前払金（中央値）	前払金（真ん中の半分）	月額（中央値）
全額前払い	216	1,397万円	1,054万〜2,002万円	26.2万円
一部前払い	254	980万円	690万〜1,426万円	24.4万円

前払金を払っても、月額はなお25万円前後かかります。前払金で先に払えるのは家賃の部分だけで、管理費・食費・介護の上乗せ費用は毎月払うからです。

前払金は、同じ施設の中でも居室の広さや入居するときの年齢によって、何段階かに分かれていることがあります。ここで並べたのは、それぞれの施設で月額がいちばん安いプランの前払金です。

夫婦で入ると、月額は中央値で28.2万円上がる

東京の高級老人ホームのうち157施設が、2人で入居するプランを料金表に載せています。同じ施設・同じ払い方で、2人で入るいちばん安いプランと、1人で入るいちばん安いプランを比べると、月額は中央値で28.2万円高くなります（真ん中の半分は21.2万〜44.9万円）。前払金は中央値で1,250万円高くなります。

2人目の管理費や食費、介護の上乗せ費用が加わるうえ、2人で住める広い居室を選ぶことになるためです。1人ずつ別の居室に入る場合は、2人分の料金がそのままかかります。

ふつうの有料老人ホームとの差は、家賃と管理費に出る

一時金なしのいちばん安いプランで、月額の中身を費目ごとに比べると、差がどこにあるかがわかります。

費目（中央値）	高級老人ホーム	ふつうの有料老人ホーム	差
家賃	23.5万円	7.5万円	3.1倍
管理費	13.2万円	3.3万円	4.0倍
食費	5.4万円	4.5万円	1.2倍
介護の上乗せ費用	4.8万円	ほとんどの施設でなし	―

大きく違うのは家賃と管理費です。家賃は居室の広さと立地を、管理費は共用部の維持や生活の支援、職員の人件費などを反映する費目で、ここが高級老人ホームの値段を押し上げています。一方で食費は1.2倍で、それほど変わりません。

介護の上乗せ費用は、介護保険の基準（入居者3人に職員1人）より多く職員を置く施設が、その分を月額に加えるものです。高級老人ホームでは、一時金なしのプランがある施設の多くがこの費用を料金表に載せています。

なお、費目ごとの中央値は施設ごとに別々に並べた値なので、足しても月額の中央値にはなりません。

市況：東京の老人ホームは8年で4割高くなり、半数が「高級」の水準に

日本経済新聞とライフルシニアの共同調査によると、東京都内の有料老人ホームの入居時費用は、2026年1月時点で中央値が1,000万円を超え、8年で4割増えました（日本経済新聞、2026年8月18日）。

東京都が重要事項説明書を公開している827施設のうち、一時金なしの月額30万円以上か入居一時金1,000万円以上に当たるのは402施設で、ほぼ半数（49%）です。東京では、この価格帯の住まいが特別なものではなくなりつつあります。

月額も上がっています。介護大手の2025年度決算では、複数の会社が物価高を受けて高齢者住宅の管理費や利用料を見直し、建築費の高騰で、新しいホームを建てるよりM&Aで広げる方向に軸足を移す動きも出ています（週刊高齢者住宅新聞、2026年6月3日）。前払金で家賃を先に払った人は、原則として家賃の値上げの対象にはなりませんが、管理費や食費は改定されることがあります。

需要も増え続けています。東京都の75歳以上の人口は186万6千人と、この20年で1.9倍になりました（東京都の推計、2026年9月15日時点）。全国で見ると、高級老人ホームは東京に集中していて、みんなの介護研究所の調査では、「高級」に区分される1,494件のうち404件が東京都にあります（2026年8月11日）。

市況の動きは、2026年、高級老人ホームで何が起きているかでくわしく読み解いています。

前払金の上限は中央値3,525万円。全国には1億円を超える住まいが20以上

全額前払いのプランがある216施設で、いちばん高い前払金（広い居室などのプラン）を並べると、中央値は3,525万円、真ん中の半分は2,096万〜5,604万円です。都内では、前払金が1億円を超える富裕層向けのプランを持つ住まいが、世田谷区や港区、品川区、三鷹市、町田市などにあります。

全国では、入居時費用の最高額が1億円を超える有料老人ホームとサービス付き高齢者向け住宅が20を超え、2億円を超える施設も3つあります（日本経済新聞、2026年8月19日。ライフルシニアの分析）。2024年に港区で開業したパークウェルステイト西麻布の入居一時金は、2人入居・75歳のケースで最高5億4,366万円、1人入居・82歳のケースで最小4,932万円と、同じ建物の中に10倍以上の幅があります（ダイヤモンド不動産研究所、2024年11月12日）。「入居金○億円」という見出しの多くは、いちばん高い1戸の数字です。

2026年は、世田谷区・大田区・杉並区・文京区と京都市で、高価格帯のホームの開業が続いています。その多くが、入居一時金0円（月払い）のプランと、上限が1,000万円台から1億円を超えるまでの前払金のプランを並べ、払い方を選べる形にしています（マイ介護ホーム、2026年8月5日更新）。

東京以外の都道府県の前払金

東京以外の道府県では、料金表をプランごとに読める資料がそろっていないため、月額は比べず、前払金だけを並べます。玉苑に20件以上を掲載している都道府県で、前払金のプランがある施設の「いちばん高い前払金」の中央値は次のとおりです。

都道府県	掲載	前払金のプランがある施設	前払金の上限（中央値）
東京都	533	486	2,415万円
神奈川県	204	196	1,800万円
兵庫県	74	65	2,874万円
大阪府	65	51	2,988万円
千葉県	57	53	2,270万円
埼玉県	49	44	1,753万円
福岡県	39	39	2,844万円
愛知県	34	30	2,400万円
北海道	28	26	2,315万円
京都府	21	20	3,678万円
静岡県	21	19	3,217万円

この表の前払金は、東京都の402施設は重要事項説明書の料金表、それ以外は介護サービス情報公表システムや自治体の一覧に施設が届け出た値です。前払金の上限は、広い居室や2人で入居するプランなど、いちばん高いプランの額なので、この金額が入居の目安になるわけではありません。件数が少ない県ほど、数施設の値で中央値が大きく動きます。

各都道府県の住まいは、東京都の高級老人ホーム、神奈川県の高級老人ホームなどの一覧から、施設ごとの料金を確かめられます。

契約前に確かめること

費用の相場がわかっても、実際に払う総額は契約の条件で変わります。見学や契約の前に、次の4つを重要事項説明書で確かめてください。

1. 前払金の償却のしかた：初期償却率（入居した時点で返還の対象から外れる割合）と償却期間。償却期間より前に退去すると、残りの分が返還されます。入居から3か月以内に契約を解除した場合や亡くなった場合は、実際に住んだ日数分の費用などを差し引いて前払金が返還されます（いわゆる90日ルール）。
2. 月額に含まれない費用：介護保険の自己負担、介護の上乗せ費用の有無、医療費、おむつ代、理美容などの費用。
3. 払い方を後から変えられるか：入居後に一時金なしから前払いへ、またはその逆へ変えられるかどうかは施設によって違います。
4. 2人で入居する場合の料金：2人目の月額や前払金の加算。

この記事の数字について

• 東京都福祉局「東京都有料老人ホーム重要事項説明書一覧」で公開されている827施設の重要事項説明書（2026年8〜9月に取得）の料金表（家賃及びサービスの対価）を、プランごとに読みました。
• 「高級老人ホーム」は、玉苑の掲載基準（一時金なしの月額30万円以上、または入居一時金1,000万円以上）に当たる402施設、「ふつうの有料老人ホーム」は、それ以外の425施設です。
• 数字は1施設1プランで数えています。払い方ごとに、1人で入居する場合の月額がいちばん安いプランを選びました。2人入居・年払い・期間を区切ったプランは除いています。
• 月額は料金表の月額利用料で、介護保険の自己負担分は含みません。中央値・真ん中の半分（第1四分位〜第3四分位）で示しています。
• 「前払金は下がる月額の何年分か」は、前払金を下がる月額×12で割った単純な値で、償却や返還金は含みません。
• 住んだ年数ごとの総額は「前払金＋月額×月数」です。返還金・値上げ・介護保険の自己負担は含みません。
• 夫婦の上乗せは、同じ施設・同じ払い方で「2人入居のいちばん安いプラン」と「1人入居のいちばん安いプラン」の差です。
• 都道府県別の前払金は、玉苑に掲載している施設の届出値（2026年9月25日時点）です。

出典

• 東京都福祉局「東京都有料老人ホーム重要事項説明書一覧」（CC BY 4.0）をもとに玉苑編集部が集計・加工
• 厚生労働省 介護サービス情報公表システム（都道府県別の前払金）
• 日本経済新聞「老人ホームに手が届かない 東京の入居時費用1000万円、月額も値上げ」2026年8月18日
• 日本経済新聞「高級シニア向け施設、入居一時金2億円超 住んでいるのはどんな人？」2026年8月19日
• 週刊高齢者住宅新聞「介護大手の2025年度通期決算＆2026年度9月期中間期決算①物価高が価格や出店計画に影響」2026年6月3日
• 東京都「令和8年 敬老の日にちなんだ東京都の高齢者人口（推計）」2026年9月
• 株式会社クーリエ（みんなの介護研究所）「高級老人ホーム実態調査」2026年8月11日
• ダイヤモンド不動産研究所「5億円超えの富裕層が押し寄せる老人ホーム『パークウェルステイト西麻布』とはどんな施設？」2024年11月12日
• マイ介護ホーム「【2026年最新】新規開業・オープンの高級老人ホーム特集」2026年8月5日更新